渝論場｜存量時代 山城“更新”為何正當其時
2026-02-28 17:59:43 來源： 第1眼TV-華龍網(wǎng)
重慶，山水環(huán)抱、廠房林立，兼具山水城市的顏值和工業(yè)城市的家底。
一邊是等待激活的老廠房、舊樓宇，一邊是尋找投資出口的市場資本，兩者如何實現(xiàn)“雙向奔赴”？
2月28日，2026重慶城市更新資源對接大會舉行，會上，重慶拋出“橄欖枝”，發(fā)布2026年首批《城市更新機會清單》，總投資近1200億元，同步簽約項目20個、總投資超150億元。
這一連串數(shù)字釋放出強烈信號：在城市更新被中央城市工作會議提到“前所未有的高度”之后，重慶正在用一場深刻的變革，回答存量時代的城市價值之問。
當城市發(fā)展進入存量提質(zhì)階段，城市更新的工作重心告別“大刀闊斧”轉(zhuǎn)拿“繡花針”。
“以繡花功夫推動城市更新由小區(qū)到街區(qū)到片區(qū)。”這一模式的背后，是頂層設計的持續(xù)迭代。
資料顯示，從2020年開始，重慶一直作為全國樣本城市開展城市體檢工作，建立起城市體檢數(shù)字化平臺，創(chuàng)新推出城市體檢“進商圈、進園區(qū)、進學校、進機場、進軌道”系列線下活動，累計發(fā)動超25萬人次參與。
這種“民呼我應”的工作模式，確保了項目與群眾需求精準對接，建立起“體檢+更新”的一體化推進機制。
與此同時，政策的“工具箱”也在從“大而全”走向“細而精”。
2022年，重慶編制城市更新專項規(guī)劃和全國首部城市更新技術導則，規(guī)范了“更新規(guī)劃—片區(qū)策劃—年度計劃—項目實施—效果評估”的工作路徑；去年10月，《關于支持高質(zhì)量開展城市更新十七條措施》發(fā)布，本屆大會上，這十七條措施進一步擴容為包含41條內(nèi)容的 《重慶城市更新政策工具箱》 正式發(fā)布。
這套工具箱不再是泛泛的原則性指導，而是“結(jié)構(gòu)化”的政策矩陣：24條專項政策，針對老舊廠房、存量商業(yè)商辦樓宇等五類資產(chǎn)“一類一策”；17條綜合政策，圍繞稅費優(yōu)惠、審批優(yōu)化提供“全鏈條”保障。
“這套工具箱聚焦城市更新存量資產(chǎn)盤活核心需求，集成了一批好用、能用、實用的政策舉措，為廣大市場主體提供‘一站式、高精度’的政策查詢工具，為更新項目提速增效注入堅實動能。”相關負責人表示。
據(jù)了解，《重慶市城市更新條例》有望在今年立法通過，這意味著，重慶將成為國內(nèi)首批為城市更新專項立法的城市之一，過去更新中遇到的“土地性質(zhì)調(diào)整難”“產(chǎn)權歸集難”“消防審批難”等隱形壁壘，有望在法治框架下得到系統(tǒng)性破解。
“體檢”找問題、“工具箱”給路徑、“立法”定規(guī)則，重慶正在用一套迭代的政策支持，為“繡花針”式的精細更新保駕護航。
政策有了，錢從哪里來？這是所有城市更新項目都繞不開的“靈魂拷問”。
過去，許多老舊小區(qū)、閑置廠房的改造陷入一個死循環(huán)：因為缺乏商業(yè)價值，社會資本不愿進；因為只有財政投入，政府資金難持續(xù)。
重慶給出的解法是：用優(yōu)質(zhì)的“內(nèi)容”去吸引錢，用持續(xù)的運營去“造血”。
在北碚區(qū)天府鎮(zhèn)，一座廢棄的水泥廠正在上演“變形記”。這里曾是原天府特種水泥廠閑置廠區(qū)，如今，在“少拆、用盡、集約”的原則下，1.67萬平方米的工業(yè)遺存被改造為“強軍博物館”，預計今年5月1日前試運營。原有的建筑被改造為“艦島”式建筑，礦坑變?yōu)榕蕩r場地，老廠房的硬朗質(zhì)感與軍事主題的莊嚴肅穆完美交融。
這不僅是風貌的煥新，更是“輸血”機制的創(chuàng)新。項目通過盤活國有資產(chǎn)，引入市場化運營主體，將純粹的財政投入轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的經(jīng)營性資產(chǎn)。
類似的故事也在沙坪壩區(qū)上演。在華宇城生命科技園，3年前還是一棟以傳統(tǒng)商辦功能為主的普通樓宇，如今已蝶變?yōu)槟戤a(chǎn)值約6億元的生命科技產(chǎn)業(yè)高地。它的秘訣在于“精準錨點”——依托周邊的陸軍軍醫(yī)大學、西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院等頂尖醫(yī)療資源，重點布局智慧醫(yī)療、生物制造，構(gòu)建起“政府出資、民企運營”的合作機制。
“新質(zhì)生產(chǎn)力和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系有望提振寫字樓需求的增長?！贝鞯铝盒兄貞c公司總經(jīng)理魏曉龍認為，目前重慶甲級寫字樓空置率已出現(xiàn)下降趨勢，帶裝修辦公物業(yè)具備明顯成本優(yōu)勢，非標、文旅、潮玩等場景正成為消費核心增長點。
這種“市場嗅覺”與“政府引導”的合流，正在催生一種新的城市更新模式：不是等錢來了再干事，而是用優(yōu)質(zhì)的“內(nèi)容”去吸引錢，用持續(xù)的運營去“造血”。
市場的積極信號已經(jīng)顯現(xiàn)。本次大會上，20個項目現(xiàn)場簽約，總投資超150億元——這是市場主體對重慶路徑投出的信任票。
“‘十五五’期間，我們將以項目為載體，發(fā)揮投資開發(fā)運營商的專業(yè)優(yōu)勢，通過片區(qū)統(tǒng)籌和多業(yè)態(tài)運營能力煥新城市、提振片區(qū)，助力重慶城市空間高品質(zhì)運營、城市高質(zhì)量發(fā)展?！比A潤置地重慶公司總經(jīng)理蘇晟表示。
金融端的持續(xù)輸血也在加碼。去年10月發(fā)布的《金融支持城市更新工作十條措施》明確提出，推動金融機構(gòu)提前介入城市體檢、片區(qū)策劃等環(huán)節(jié)，實現(xiàn)從“被動響應”向“主動參與”轉(zhuǎn)變；同時開發(fā)城市更新專項貸款等產(chǎn)品，構(gòu)建全周期金融產(chǎn)品體系。
重慶正在用一個個鮮活的案例證明：只要找到對的模式，“沉睡資產(chǎn)”完全可以變成“活躍資本”。
當文創(chuàng)、咖啡、書店成為標配，當老廠房都變成同樣的藝術街區(qū)，“同質(zhì)化”便成了城市更新最大的審美殺手。
如何避免“千城一面”？重慶的答案是：招商要“按圖索驥”，不能“撿到籃里都是菜”。
會上，重慶市城市更新資源信息平臺正式上線運行。這個具備“數(shù)智”對接能力的AI智能體，成為著力破解資源、項目、企業(yè)“對接不暢、匹配不準”等難題的關鍵。
一家企業(yè)想在中心城區(qū)找一個產(chǎn)權清晰、規(guī)模在50萬平方米以上的老舊廠房改造項目。在智能體中輸入需求后，系統(tǒng)通過對企業(yè)基本信息、專長領域的分析評估，自動推薦了3個項目，并逐一列出推薦理由。
反之，項目也可以“找企業(yè)”。如果你擅長廠房盤活運營，且在直轄市有過成功案例，平臺同樣能通過多維匹配，將你推送到最合適的項目方面前。
“要主動對接全市重點發(fā)展戰(zhàn)略，將樓宇打造為政策的集中承載地?！敝貞c市住房城鄉(xiāng)建委副主任席紅直言，要從“有什么招什么”轉(zhuǎn)向“缺什么引什么”，協(xié)同相關部門繪制清晰的產(chǎn)業(yè)招商圖譜，避免同質(zhì)化競爭。
這種“雙向奔赴”的精準對接，讓城市更新不再是盲人摸象，而是有了可視化的導航系統(tǒng)。
重慶市住房城鄉(xiāng)建委主任唐小平介紹，重慶已在全國率先搭建城市更新數(shù)據(jù)、政策、金融、AI“四大底座”——
通過打造“AI+城市規(guī)建運治一體化”應用，形成城市更新問題“一本賬”、資源“一張圖”；制定了差異化、結(jié)構(gòu)化政策工具箱；建立起了城市更新基金和周轉(zhuǎn)資金池；初步實現(xiàn)了資源自動推送、項目自動生成、政策自動匹配、成效自動評估的城市更新閉環(huán)落實機制。
數(shù)字化正在重塑重慶城市更新的底層邏輯，讓“繡花針”穿起“千條線”成為可能。
“重慶城市更新有需求、有條件、有優(yōu)勢、有潛力。”大會現(xiàn)場，唐小平道出這座城市敢于率先破局的底氣。
作為新時代西部大開發(fā)重要戰(zhàn)略支點、內(nèi)陸開放綜合樞紐，地處“一帶一路”和長江經(jīng)濟帶的聯(lián)結(jié)點，重慶擁有超大規(guī)模城市獨有的更新需求與市場空間。
席紅透露，本次發(fā)布《城市更新機會清單》共收錄207個優(yōu)質(zhì)項目，總投資近1200億元。
清單涵蓋老舊廠房、商業(yè)商辦、山城后巷等各種類型，設置房屋租賃、土地盤活等專題，也聚焦中心城區(qū)40個重點片區(qū)，圍繞產(chǎn)權情況、存量資源、更新需求、政策支持等多維度進行細致分析，做到項目精準畫像。
既有以片區(qū)為單元的“整體營造”，也有對優(yōu)質(zhì)項目的精準畫像，實現(xiàn)了全類型統(tǒng)籌和全要素解構(gòu)。
這一特點與今年重慶兩會的精神高度契合。2026年重慶市政府工作報告明確提出，實施城市更新六大提升行動，統(tǒng)籌“留改拆增”和地上地下空間，堅持小尺度、微改造，塑造整體大美山水都市風貌，讓城市生活更有煙火氣、人情味、幸福感。
這意味著，未來的更新將更注重功能互補、設施共享，讓居民從“住有所居”邁向“住有宜居”。
市住房城鄉(xiāng)建委城市人居環(huán)境建設處處長鄒家駒介紹，重慶今年計劃實施南坪中央活力區(qū)等城市片區(qū)更新項目100個以上、打造山城后巷100條以上，通過盤活閑置資產(chǎn)，持續(xù)打造高品質(zhì)生活、文旅消費、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新場景。
“可以說，當前投資重慶、參與城市更新，正當其時、機遇難得?！碧菩∑较蛉蚱髽I(yè)家發(fā)出邀請，希望成為重慶的“戰(zhàn)略合伙人”。
事實上，市場已釋放積極信號：春節(jié)期間，重慶商品住房成交同比增長7.27%，實現(xiàn)量價齊升，回暖勢頭強勁。
城市更新是一篇大文章，需要千軍萬馬“大合唱”。在2026年的春天，這首“大合唱”的序曲，已經(jīng)奏響。
第1眼TV-華龍網(wǎng) 曹妤/文 首席記者 董進/審核
責任編輯：邵煜晟
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